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住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記
住宅ローンを完済したら、銀行から自宅の抵当権抹消登記のための書類が送られてきます。抵当権抹消登記に期限はあるのか?というと、特に期限はありません。ましてや、登記を抹消しなければ、担保が解除されない!ということもありません。担保としては解除されているが、抵当権の登記だけが残ってしまっている状態です。しかし、早めに抵当権登記を行ったほうが良いでしょう。その理由をお話していきます。
早めに登記をした方が良い理由
抹消書類をなくしてしまうことのリスク
当たり前ですが、長く放置してしまうと、書類をなくしてしまうリスクがあります。抹消書類をなくした場合はどうなるかというと、借り入れをしていた金融機関に再発行の依頼をします。通常は快く発行してもらえますが、再発行手数料がかかる場合や、必要書類として不動産の登記事項証明書(1通600円)が必要になる場合があります。再発行までにかかる期間としては、金融機関にもよりますが、最短で1週間~最長で1か月程度です。
また、抹消書類の中に、「登記識別情報」「登記済証」がありますが、これらは法務局から一度しか発行されない書類で、金融機関が再発行することができず、登記申請の際、金融機関に「事前通知制度」という手続きに協力してもらう必要がでてきます。そうすると、通常は登記申請してから1週間程度で登記が完了しますが、加えてさらに一週間かかります。
抹消書類を受け取ってすぐに登記をした場合に比べて、費用と時間がかかるのです。
抹消登記をしない間に、住所が変わった場合
抹消登記をしない間に、自宅の住所が変わった場合には、抵当権抹消登記と合わせて「住所変更登記」を行う必要があります。司法書士に依頼する場合には、費用が1万円~1万5000円程度増えることになります。先に抹消登記をしていれば、住所が変わったとしても、即座に住所変更登記をする必要はありません。
金融機関が合併されてしまったら
抵当権の抹消登記をしない間に、抵当権者であった金融機関が吸収合併されてしまったらどうなるのでしょうか?昨今は銀行同士の合併が多いので、めずらしくはありません。このような場合は、合併した側の銀行から、再度委任状等の抹消書類をもらう必要があります。
こちらも通常は快く発行していただけますが、発行してもらうのに時間がかかることがあります。
抵当権抹消登記を依頼する司法書士の探し方
「書類を受け取ったら早めに抹消登記をした方が良い!」と分かったところで、「では、どのように司法書士を探せばよいのか?」が悩みどころですよね。普通に生活していて、司法書士に出会うことはそんなに多くありません。
一般の人の多くが、司法書士に出会う機会としては、次のような順序で出会うことが多いです。
- 住宅購入時(所有権移転登記、抵当権設定登記)
- 借り換え時(抵当権抹消登記、抵当権設定登記)
- 住宅ローン完済時(抵当権抹消登記)
- 尊属が亡くなられた時(相続登記)
上記のうち、1の住宅購入時の司法書士は、不動産業者が指定する場合が多く、また、2の借り換えをする際は借り換え先の金融機関が司法書士を指定することが多いです。つまり、多くの人が初めて自分で司法書士を選ぶ機会が3の「住宅ローン完済時(抵当権抹消登記)」なのです。
司法書士に何度も依頼する機会がある人はまれです。ただし、多くの人が最終的には「相続登記」に直面します。相続登記は、相続の内容によって困難案件となることもあるため、相続登記に直面する前にある程度信用できる司法書士を見つけておいた方がよいです。ほかには、「急なトラブルで少額の裁判をすることになった場合に、急いで司法書士を探さなければならない」「会社を作りたいが、長い目で頼りになる司法書士を見つけたい」「後見制度を利用したいが、誰に相談すればよいか分からない」など、司法書士は人生のところどころで突発的に必要になる士業です。
抵当権抹消登記は、そんなトラブルに出会ったときのために、自分に合う司法書士を見つけるための「お試し登記」にもなります。
では、どのように司法書士を探せばよいのか?いくつか方法をご紹介します。
費用でえらぶ
「抵当権抹消登記だけをとにかく安く済ませたい!」という方は、安さを売りにしている司法書士に依頼するのが良いでしょう。インターネットで検索する方法や、司法書士事務所に電話をかけて、だいたいの費用を聞く方法がおすすめです。
なぜ、費用が安く抑えられているかというと、人件費の影響があると考えられます。安い登記は、どうしても人件費を抑えます。人件費を抑える=チェック機能を最小限にするということです。
なので、格安で行う登記には、間違いのリスクや、時間がかかることを考慮しておかなければなりません。ただし、抵当権抹消登記には、売買や借入と異なり、大きなお金が動くことによる登記(=リスク大)とは異なり、返済が終わった後の登記であるため、大きな損害に繋がるリスクが少ないです。そういった意味では、格安事務所に抹消登記を依頼するのも一つでしょう。
場所でえらぶ
「なるべく近くの司法書士事務所に頼みたい」という方は、各司法書士会のホームページから検索するのがオススメです。広島の場合は、「広島司法書士会」のホームページから司法書士を地域ごとに検索でき、お近くの司法書士の一覧を見ることができます。一覧を見て、気になった事務所にお電話をかけてみるとよいでしょう。
司法書士会へ直接のお電話でも対応可能です。ただし、おすすめの事務所を紹介されるわけではなく、お住まいの場所からお近くの事務所をランダムにピックアップするのみで、人気順などではありませんので、ご注意ください。
金融機関からの紹介
抹消書類を受け取った金融機関に司法書士事務所を紹介してもらうのも一つの方法です。金融機関と取引のある司法書士なので、ある程度信用がある司法書士といえます。ただ、普段から金融機関が利用している司法書士ではなく、抵当権抹消登記のみを提携している司法書士の場合もありますので、遠方の司法書士を紹介されることもあります。
また、銀行と取引のある事務所は借り換えや住宅ローンの登記に強いことは間違いないですが、他の業務(会社登記、成年後見、裁判事務等)も取り扱っているかどうかは確認が必要です。
自分が今後直面しそうな問題を取り扱う事務所をお試しで利用する
個人的には、ご自身が将来的に直面しそうな登記を想定して司法書士事務所を選ぶとよいと思います。例えば「実家に不動産がたくさんあるため、父が亡くなった時には相続登記が大変そうだな」「兄弟間であまり仲が良くなく、親の相続の時に遺産の取り分で揉めないか心配」という場合は、相続に強い司法書士事務所を、「これから会社を起こそうと考えている」「すでに会社を経営していて、気軽に法律の相談ができる人がいるといいな」という方は、会社・商業登記に強い事務所を利用すると良いでしょう。
相続に強い事務所や、会社登記に強い事務所でも、抵当権抹消登記を取り扱ってくれるのか?というと抵当権抹消登記は、ほぼどの事務所でも取り扱いがあります。まずは電話をかけて聞いてみると良いでしょう。
初回相談無料です(1時間まで)。
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